Contracul de închiriere apartament, spațiu comercial, auto

 

În limbajul comun, alegem să folosim pentru contractul de locațiune, denumirea de contract de închiriere. În cele ce urmeză vom arăta specificitățile contractului de locațiune( închiriere), așa cum sunt prevăzute de reglementările legale.

Contracul de închiriere (locațiune) este contractual care transmite folosința temporară a unui bun de la una dintre părți, numită locator, celeilalte părți, numită locatar, în schimbul unei sume de bani, numită chirie ( art. 1777 C.Civ).

Legislația în vigoare prevede atat ”locațiunea lucrurilor”- cuprinde locațiunea/închirierea de bunuri mobile și clădiri, precum și arendarea) și” locațiunea de lucrări”- acestă categorie cuprinde dispozițiile privind contractual de antrepriză, contractual de muncă și contractual de transport.

Deși, așa cum reiese din prevederile art. 1777 C.Civ., transmiterea folosinței, adică închirierea, se face ” pentru o anumită perioadă”, următoarele dispozinții pe care le vom dsicuta, vor reliefa faptul că, durata închirierii poate fi determinate sau nedeterminată ( părțile pot să prevadă durata contractului).

În situația în care contractual a fost încheiat pe durată determinată, dar părțile nu au specificat exact durata locațiunii ( nu au prevăzut termenul pentru care încheie contractual, dar nici elemente care să poată conduce la determinarea termenului), o să se considere, prin interpretare, durata închirierii ca fiind următoarea:

-termen de un an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea activității unui profesionist ( societăți, cabinet de medicină sau orice alte forme de exercitare a unor activități );

-pe durata pe care a fost calculate chiria, în cazul bunurilor mobile ori în cazul camerelor sau apartamentelor mobilate;

-pe toată durata închirierii, atunci cand vorbim despre bunurile mobile ( aparatura dintr-un apartament, de exemplu) puse la dispoziția chiriașului pentru folosința unui imobil.

De precizat că, închirierea nu poate fi încheiată pe durată perpetuă ( veșnică), ele sunt interzise prin lege. Astfel, reținem faptul că, potrivit art. 1783 C.Civ. ” Locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani”. Sunt situații în care părțile prevăd un termen mai lung, aleg să ignore prevederea legală, fie din neștiință, fie din rea-voința, dar durata se va reduce de drept la 49 de ani, termenul prevăzut de ei va fi unul nul.

În limbajul de specialitate, închirierea mai este cunoscută și sub denumirea de ” vanzare a folosinței”. Ea nu trebuie confundată cu contractual de vanzare-cumpărare, de care se deosebește prin faptul că închirierea transmite exclusiv dreptul de folosință asupra lucrului pe o durată limitată în timp, și nu dreptul de proprietate asupra bunului respectiv.

Atat în cazul închirierii locuințelor, cat și în cazul închirierii spațiilor comerciale sau destinate desfășurării activității unui profesionist, regulile aplicabile sunt aceleași.

Astfel, este necesar să precizăm că regulile generale aplicabile sunt asemănătoare, atat în cazul contractului de închiriere a locuințelor, cat și în cazul contractului de arendare.

Ca și în cazul altor contracte, și în cazul contractului de închiriere, părțile pot încheia un antecontract de locațiune( închiriere), prin care să-și rezerve dreptul ca pe viitor să încheie contractual. Prin acest antecontract părțile se obligă reciproc sau unilateral la perfectarea ( încheierea) în viitor a unui contract de închiriere.

Ca și celelalte contracte și cel de închiriere prezintă anumite caractere specifice, astfel în cele ce urmează vom enumera unele dintre ele.

Trebuie să reținem faptul că, închirierea este un contract ce se încheie în mod valabil prin simplul acord de voințe al părților, adică fără a fi necesară îndeplinirea vreunei formalități anume. Potrivit art. 1781 C.Civ. ” contracul se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului”, deci este valabil încheiat prin manifestarea liberă a acordului părților implicate.

În situația în care contractual a fost constatat, încheiat printr-un înscris ce a fost distrus ori pierdut datorită unui caz de forță majoră ( adică independent de voința părților), existența înscrisului poate fi dovedită prin orice mijloc de probă ( martori, alte înscrisuri doveditoare).

O altă caracteristică este aceea prin care, în urma încheierii unui contract de închiriere, se nasc obligații pentru ambele părți contractante. Locatorul se obligă să asigure folosința temporară a lucrului, iar locatarul se obligă să platească chiria.

Locațiunea, este un contract esențialmente cu titlu oneros (chiria, prețul ce trebuie plătit, astfel se traduce caracterul oneros), în care părțile contractante urmăresc un interes propriu patrimonial.

Caracterul oneros al acestui contract este elementul principal de distincție al acestuia în raport cu comodatul ( împrumutul de folosință) care, prin definiție, este esențialmente cu titlu gratuit ( fără necesitatea efectuării vreunei plăți).

Dacă folosința unui lucru, bun se transmite cu titlu gratuit, fără specificarea unei sume de bani, adică a unei chirii, contractual este nul ca închiriere, dar poate fi considerat valabil ca un împrumut de folosință ( comodat), dacă lucrul s-a predat și dacă sunt îndeplinite celelalte condiții de validitate specific contractului de comodat.

Locațiunea, închirierea este un contract prin care părțile cunosc existența și întinderea obligațiilor încă de la momentul încheierii contractului.

Locațiunea este un contract cu executare succesivă, în sensul că se deruleză într-un anumit interval de timp, obligațiile părților se execută în timp, printr-o prestație continua, pe toată durata contractului, locatorul fiind obligat să asigure folosința lucrului, iar locatarul să platească chiria. Deci elemental TIMP este de esența contractului.

Locațiunea este un contract ce transferă folosința temporară a unui lucru individual determinat ( deci nu transmite dreptul de proprietate), riscul pieirii bunului fiind suportate de proprietar.

În cazul în care contracul de închiriere are ca obiect un bun imobil, pentru a fi opozabil terților , actul este supus publicității imobiliare.

În privința modalității de încheiere a contractului de închiriere, trebuie să ne aplecăm atenția către, aspectele ce țin de: consimțămant, capacitatea de folosință și de exercițiu a părților, obiectul și forma contractului.

Despre consimțămantul părților, art. 1781 C. Civ., spune: ” contractual de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului”.

Astfel, privitor la dispozițiile de mai sus, se cuvine să facem următoarele observații:

-atunci cand părțile au căzut de accord cu privire la condițiile și clauzele contractului preconizat, se formează acordul de voințe ( consimțămantul, element esențial la încheierea contractului însă, nu și sufficient);

-pentru formarea consimțămantului este suficient ca părțile să convină numai asupra bunului și a prețului ( urmand ca, referitor la alte condiții și clauze, să se poată conveni și ulterior încheierii locațiunii, de exemplu în privința duratei etc.).

În consecință, dispozițiile art. 1781 C. Civ., trebuie înțelese în sensul că locațiunea se conseideră încheiată îndată ce au fost îndeplinite condițiile de capacitate, obiect, cauză și formă, iar părțile au consimțit, cel puțin ” asupra bunului și prețului”.

Referitor la capacitatea părților, în contractual de locațiune, locatorul poate fi o ” persoană fizică sau juridică titular a unui drept real care conferă acestuia dreptul de folosință asupra bunului ce formeză obiectul contractului, și anume: proprietarul, abitatorul, locatarul principal ( în cazul sublocațiunii) ”.

Întrucat locațiunea este un act de administrare, atat locatorul, cat și locatarul trebuie să aibă capacitatea de a încheia acte de administrare. Prin act juridic de administrare trebuie să înțelegem că este acel act prin care se urmărește o valorificare a unui bun sau a unui patrimoniu. Vlorificarea bunului se face însă fără înstrăinarea lui, prin măsuri de normal folosire, exploatare, valorificare a patrimoniului respective.

Astfel, se va naște întrebarea referitoare la minorul ce are capacitate de exercițiu restransă, dacă acesta poate încheia singur, fără încuviințarea ocrotitorului legal, acte de administrare ( în speță, contracte de locațiune)?

Răspunsul reiese din art. 41 alin. (2) C.Civ ” actele de administrare, pot fi încheiate de minorul cu capacitate de exercițiu restransă fără a fi nevoie de încuviințarea prealabilă a ocrotitorului legal”. Dacă vorbim despre cel lipsit de capacitate de exercițiu, actul va fi încheiat de reprezentatntul său legal.

Cand durata contractului de locațiune depășește 5 ani, acesta va fi asimilat unui act de dispoziție, astfel, părțile trebuie să aibă capacitatea necesară încheierii lor.

În privința obiectului contractului, vom putea înțelege faptul că, locațiunea are un dublu obiect, anume, lucrul transmis în folosință și chiria.

Sunt anumite însușiri pe care lucrurile/ bunurile transmise în folosință trebuie să le îndeplinească, CE BUNURI PUTEM ÎNCHIRIA?

Pot fi închiriate bunurile mobile sau imobile. Un aspect ce trebuie luat în cosniderare vizează faptul că lucrul închiriat nu trebuie să se distrugă sau să se consume prin folosință.

Potrivit art. 1228 C.Civ., și lucrurile viitoare pot forma obiectul unei locațiuni. Bunurile din domeniul public sau al unităților administrative-teritoriale nu pot fi înstrăinate, dar pot fi închiriate sau concesionate.

De menționat că locațiunea nu poate avea ca obiect o persoană!!!!!! În cazul în care se închiriază un lucru cu persoanlul de deservire, de exemplu, calculatorul împreună cu operatorul său, contractual va fi mixt: locațiune în privința calculatorului și prestare de servicii în prezența operatorului.

Chiria este prețul plătit de locatar pentru folosința lucrului închiriat. Modalitatea de plată a chiriei se stabilește prin acordul părților, de regulă, în bani, dar spre deosebire de contractual de vanzare-cumpărare, prețul locațiunii poate fi plătit și în ”orice alte bunuri sau prestații” ( art. 1780 alin. 1 C.Civ).

Un alt considerent esențial al contracului de locațiune îl reprezintă durata contractului și caracterul succesiv al acesteia, chiria poate fi unică ( globală) dar, de regulă, este stabilită pe unități de timp: zile, luni, ani etc.

Chiria trebuie să fie determinate sau cel puțin determinabilă ( putand fi lăsată la aprecierea unui terț ales de părți, fie la influența unui factor obiectiv, de exemplu, curs valutar). De asemenea, prețul locațiunii trebuie să fie serios.

De o importanță majoră este Lipsa prețului , care atrage nulitatea contracului ca locațiune, urmand ca manifestarea de voință a părților să poată fi calificată ca împrumut de folosință ( comodat).!!!!!

Cat despre forma contractului de locațiune, acesta este, în principiu, un contract consensual și, deci, se încheie valabil prin simplul accord de voințe al părților ( nu este necesară îndeplinirea unei alte formalități).

Potrivit legii, forma data de părți contracului de locațiune este însă determinant, în executarea obligațiilor și a conflictelor dintre locatari.

Astfel, plecand de la aceste considerente, art. 1798 C.Civ prevede ” contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organelle fiscal, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii plentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract”.

Art. 1811 lit. a și c C. Civ, fac vorbire despre situația în care bunul dat în locațiune este înstrăinat, astfel legiuitorul prevede că dreptul locatarului este opozabil dobanditorului în cazul imobilelor dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară sau în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalități.

În conformitate cu dispozițiile art. 71 din O.U.G. nr. 54/2006, contractele de concesiune a terenurilor de orice natură sunt supuse înregistrării în registrele de publicitate imobiliară sau în cartea funciară ( declararea lor în fața organelor competente –ANAF-).

Cat despre efectele contractului, menționăm principalele obligații atat ale locatorului, cat și ale locatarului-chiriașului.

Obligațiile locatorului: obligația de predare a lucrului; obligația efectuării reparațiilor capitale și obligația de garanție ( locatorul trebuie să asigure chiriașului liniștita și utila folosință a lucrului ” fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stanjeni în cursul locațiunii”- art. 1789 C.Civ.

Obligațiile locatarului-chiriașului: potrivit art. 1796 C. Civ., principalele obligații ale locatarului sunt: luarea în primire a bunului dat în locațiune, plata chiriei, folosirea bunului cu prudență, diligență și potrivit destinașiei sale, precum și restituirea bunului ( la încetarea contractului).

Un aspect ce prezintă interes, vizează sublocațiunea ( subînchirierea) și cesiunea locațiunii, odată cu încheierea locațiunii, părțile ( locatorul și chiriașul) intră în raporturi juridice pe toată perioada derulării contractului.

Deoarece locațiunea nu este un contract intuitu personae ( încheiat în considerarea unei personae, față de caracteristicile acesteia) și nici viager, drepturile și obligațiile contractate pot fi, în principiu, transmise altor subiecte ( altor persoane), de exemplu locatorul poate transmite dreptul la chirie ( dreptul de a încasa chiria) printr-o cesiune de creanță.

În cele ce urmeză, aducem în atenția tuturor, anumite particularități specifice închirierii locuinței ( apartamente, case).

Astfel, închirierea locuinței este contractual prin care locatorul transmite chiriașului folosința temporară a unei locuințe, în schimbul unei sume de bani, numită chirie.

Ceea ce deosebește contracul de închiriere a locuinței de contracul de locațiune a unui alt bun, este obiectul său specific, și anume suprafața locativă ( locuința) transmisă în folosință cu plata.

Reglementarea specială ( permenentă și consistentă) de care beneficiază contracul de închiriere a locuinței își are temeiul în importanța covarșitoare pe care obiectul acestuia, locuința, o are în viața omului.

Potrivit dispozițiilor Codului Civil, reglementările ce se aplică în cazul închirierii locuințelor, se extind și asupra închirierii spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist ( în cazul sediului social al unei societăți).

În privința părților contractante, contractual se încheie între locator și chiriaș.

Locatorul poate fi o persoană fizică, o persoană juridică sau chiar statul ori o unitate administrativ-teritorială. De regulă, locatorul este și proprietarul locuinței închiriate, deoarece închirierea nu este translativă de proprietate ( nu transferă dreptul de proprietate).

În cazul locuințelor proprietatea statului sau a unităților administrative-teritoraile, contracul se încheie de persoana juridică ce are imobilul în administrare.

Chiriașul este persoana care, ca urmare a încheierii valabile a contractului de închiriere a locuinței, dobandește dreptul de folosință temporară a acesteia. Contractul poate fin încheiat de mai multe persoane în calitate de chiriași, caz în care ele devin cotitulare ale contractului și răspund împreună de exercitarea obligațiilor locative.

Ca execpție, dreptul locativ se poate dobandi și de alte persoane, care ” pot locui împreună cu chiriașul, caz în care vor fi ținute solidar cu acesta, pe durata folosinței exercitate, pentru oricare dintre obligațiile izvorate din contract” ( art. 1832 alin. 1 C.Civ).

Obiect al contractului de închiriere îl reprezintă suprafața utilă a locuinței formată din suprafața locuibilă împreună cu suprafața dependințelor. Suprafața locuibilă cuprinde dormitoarele și camera de zi. Dependințele sunt ” încăperile care, prin funcțiunile lor, asigură folosirea corespunzătoare a locuinței.

De subliniat, faptul că nu fac parte din categoria locuinței ( care presupune o clădire în care persoana locuiește continuu) casele de vacanță, care sunt definite de lege ca locuințe temporare destinate odihnei și recreerii Legea nr. 114/ 1996.

Despre chirie putem afirma faptul că, reprezintă obiectul prestației chiriașului și este un element esențial al contractului de închiriere ( datorită caracterului său oneros).

În privința modalității de stabilire a chiriei, pentru locuințele proprietate particulară, a persoanelor fizice sau juridice, aceasta se stabilește prin negociere între proprietar și chiriaș, în momentul încheierii contractului.

Sub aspectul formei și a modalității de încheiere, contractual de închiriere a locuinței este un act consensual ( încheiat în mod valabil prin simpla manifestare de voință).

Potrivit uzanțelor, contractual trebuie să cuprindă: adresa locuinței, suprafața locuibilă și dotările, suprafața curților și a grădinilor, valoarea chiriei lunare și modul de plată, obligațiile părților, locul primirii și restituirii cheilor, inventarul obiectelor și al dotărilor, data intrării în vigoare și durata, folosința părților aflate în coproprietate, persoanele care vor locui cu titularul contractului.

Prin grija proprietarului, în termen de 15 zile de la data semnării de către părți, contractul trebuie înregistrat la organele fiscale teritoriale( organele fiscale din locul în care este situat imobilul). Astfel, în sarcina lui, rămane declararea și înregsitrarea acesui venit.

Forma scrisă și înregistrarea la organele fiscale teritoriale este cerută numai pentru a putea demonstra existența contractului.

Astfel, ” contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură private care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie tituluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract” ( art. 1798 C.Civ.).

În privința duratei contractului de închiriere a locuinței, elemental timp este esențial, deoarece contractual este unul cu executare succesivă. Termenul este stabilit, de regulă, prin acordul părțlor.

Prin încheierea contractului de închiriere se transferă dreptul de folosință al locuinței de la proprietar la chiriaș și se creează obligații în sarcina părților.

În temeiul scopului urmărit de chiriaș la încheierea contracului, locatorul trebuie să asigure folosința lucrului pe toată durata locațiunii. Pentru a putea să-și îndeplinească acestă sarcină principală, proprietarul are următoarele trei obligații: obligația de predare a lucrului; obligația efectuării reparațiilor capitale; obligația de garanție.

Dacă acestea sunt îndatoririle principale ale proprietarului, conform art. 1796 C.Civ, în sarcina chiriașului vor fi reținute următoarele obligații principale, anume: luarea în primire a bunului dat în locațiune; plata chiriei; folosirea bunului cu prudență, diligență și potrivit destinației sale, precum și restituirea bunului ( la încetarea contractului).

O dispoziție specific privește folosirea părților și instalațiilor comune ale clădirii, caz în care chiriașii au dreptul ” de a întrebuința părțile și instalațiile de folosință comună, precum și orice alte cheltuieli pe care legea le stabilește în sarcina lor” ( art. 1829 C.Civ).

Este considerată abuzivă orice clauză prin care chiriașul este obligat să: încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator; să plătească în avans, cu titlu de reparații lovative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusive de locator.

S-a pus în discuție, în mod repetat, posibilitatea subînchirierii locuinței. Potrivit art. 1833 C.Civ. ” chiriașul poate ceda contracul de închiriere a locuinței sau subînchiria locuința”.

Subînchirierea locuinței este un contract prin care chiriașul transmite altei persoane numită subchiriaș dreptul său de folosință temporară asupra lucrului închiriat, în schimbul unei chirii.

De o deosebită importanță este și acordul proprietarului, deoarece subînchirierea se face numai cu acordul prealabil și scris al locatorului!!!!!

De menționat, chiriașul și subchiriașul răspun solidar față de proprietar cu privirea la bunul luat în locațiune prin contracul de închiriere.

Poate face obiectul unui dezbateri și atribuirea contractului de închiriere în cazul unui divorț. În cazul în care locuința este deținută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare soț are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este încheiat înainte de căsătorie.

În caz de deces al unuia dintre soți, soțul supraviețuitor continuă exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunță în mod expres la acesta, în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului fiecărui soț ( art. 323 alin. 3 C.Civ).

La desfacerea căsătoriei, dacă nu este posibilă folosirea locuinței de către ambii soți și aceștia nu se înțeleg, beneficiul contracului de închiriere poate fi atribuit unuia dintre soți, ținand seama, în ordine, de interesul superior al copiilor minori, de culpa în desfacerea căsătoriei și de posibilitățile locative proprii ale foștilor soți.

Soțul căruia I s-a atribuit beneficiul contractului de închiriere este dator să plătească celuilalt soț o indemnizație pentru acoperirea cheltuielilor de instalare într-o altă locuință, cu excepția cazului în care divorțul a fost pronunțat din culpa exclusivă a acestuia din urmă.

În încheiere, enunțăm pe scurt modalitățile de încetare a contractului de închiriere, anume: denunțarea unilaterală, expirarea termenului pe care părțile l-au prevăzut, rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor, pieirea lucrului, înstrăinarea lucrului închiriat.