Contractul de vanzare

Contractul de vanzare

 

La începuturi a fost darul: îți dăruiesc pentru că și tu îmi dăruiești. Apoi a fost trocul, care a dat naștere schimbului: un lucru remis pentru un altul. Ulterior, odată cu apariția monedei, a apărut vanzarea ( prețul platit în bani).

”Totul se vinde, totul se cumpără”, pe scurt vanzarea este cel mai uzitat instrument de transfer al bunurilor, ea realizand circulația juridică a acestora.

Potrivit legislației în vigoare, vanzarea este contractul care transmite ( transferă) dreptul de proprietate asupra unui bun, de la vanzător la cumpărător, în schimbul unei sume de bani.

Deși, de regulă, contracul de vanzare-cumpărare transferă dreptul de proprietate, vanzarea poate strămuta și un alt drept, cum ar fi: un drept de creanță; un drept de proprietate intelectuală sau drepturile succesorale.

Vanzarea are ca rezultat ieșirea unui drept ( bun) din patrimoniul proprietarului.

Uneori, în loc de ”vanzare” se folosește termenul de cesiune.

Pentru a forma obiectul strămutării ( de la vazător la cumpărător), dreptul trebuie să fie transmisibil, adică să nu fie legat de o anumită persoană. De exemplu, atunci cand vorbim despre drepturi netransmisibile prin vanzare, adică cele care nu pot fi vandute, ne referim la un drept precum cel de abitație al soțului supraviețuitor, dreptul de întreținere, dreptul la pensie etc.

Ca toate celelalte contracte și cel de vanzare prezintă anumite caractere juridice specifice, în cele ce urmeză vom enunța și dezvolta unele dintre ele.

Începem cu modalitatea valabilă de încheiere a respectivului contract, astfel, reținem că un contract de vanzare este încheiat, în momentul în care între părți intervine simplul acord de voințe, asta în cazul în care prin lege nu se impune o anumită formalitate prevăzută de lege.

Prin excepție, în anumite cazuri, special reglementate de lege, vanzarea devine un contract solemn. Ne referim aici drepturile de prprietate asupra imobilelor, care se dobandesc, atat între părți, cat și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza ” actului autentic notarial” ( art. 885 și art. 888 C.Civ).

În toate situațiile, pentru a putea fi demonstrate, atunci cand bunul ce face obiectul contractului de vanzare depășește o valoare mai mare de 250 de lei, este necesară forma scrisă a acestuia.

De asemenea, vanzarea este este un contract ce dă naștere de obligații în srcina ambelor părți. Vanzătorul are obligația principală de a preda lucrul, iar cumpărătorul trebuie să plătească prețul, obligațiile părților sunt reciproce și interdependente ( depind unele de celelalte).

Potrivit legislației în vigoare, vanzarea este un contract cu titlu oneros. Spunem că este oneros pentru că, ”fiecare parte urmărește să-și procure un avantaj în schimbul obligațiilor asumate” art. 1172 alin. 1 C.Civ. Mai precis, încă de la momentul încheierii contracului, atat vanzătorul cat și cumpărătorul urmăresc obținerea unui echivalent material, în schimbul angajamentului propriu.

În materie comercială, caracterul oneros îmbracă o formă mai pronunțată în sensul că, pe langă ce au procurat, părțile contractante urmăresc să obțină și un profit.

Rferiotr la caracterul oneros, aesta îi dă dreptul cumpărătorului să suspende plata prețului pană nu intră în posesia bunuli, și de asemenea, vanzătorul este îndreptățit să nu predea bunul, dacă nu primește prețul.

De observant este și faptul că vanzarea este un contract translativ de proprietate, deoarece contractual transmite prin natura sa dreptul de proprietate.

De regulă, ” proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă” ( art. 1674 C.Civ.).

Transmiterea imediată a proprietății ( la momentul încheierii vanzării) operează numai dacă sunt întrunite următoarele condiții: vanzătorul este proprietarul lucrului vandut; lucrul vandut există; părțile sau legea nu au amanat transferal dreptului de proprietate. De exemplu” drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobandesc atat între părți, cat și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară” ( art. 885 alin.1 C.Civ.). Exemplul pe care l-am enunțat se referă la modalitatea de transmitere a dreptului de proprietate al imobilelelor.

Așa cum am discutat și în cazul celorlalte contracte și în privința contractului de vanzare, capacitatea de a contracta ( capacitatea de exercițiu necesară) reprezintă o condiție esențială, de validitate.

Capacitatea de a încheia actul juridic civil desemnaeză aptitudinea de a devein titular de drepturi și obligații, adică aptitudinea de a încheia actul respectiv.

Potrivit art. 1180 C.Civ. ”Poate contracta orice persoană care nu este declarată incapabilă de lege”, iar art. 1652 C.Civ dispune că ” Pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege”.

În condițiile de mai sus, este consacrat principiul potrivit căruia, în general, toate persoanele se bucură de capacitatea de a vinde, potrivit art. 28 alin. 1 C.Civ, ” capacitatea civilă este recunoscută tuturor persoanelor”.

S-a tot pus în dezbatere dacă, vanzarea între soți este valabilă, de precizat că, în condițiile Noului Cod Civil, ea este posibilă și perfect valabilă. Astfel soții își pot vinde unul altuia bunurile lor proprii ( evident, existența prețului plătit în bani, fiind esențială în acest caz). În caz contrar, cand vanzarea ascunde o donație, contracul este sancționat cu nulitatea.

Excepția în materia vanzării, este reprezentată de minorii care nu au împlinit varsta de 14 ani și interzișii judecătorești ( art. 43 alin. 1 C.Civ.).

De menționat că, potrivit art. 43 alin. 3 C.Civ., ” persoana lipsită de capacitate de exercițiu ( minorul sub 14 ani și interzisul judecătoresc) poate încheia singură actele anume prevăzute de lege, cum ar fi cele cu caracter curent și care se execută la momentul încheierii lor”.

Aspectul capacității vizează ambele părți implicate, atat vanzătorul cat și cumpărătorul trebuie să aibă capacitate de exercițiu deplină la momentul încheierii contractului.

În consecință, minorii între 14 și 18 ani ( cu capacitate de exercițiu restransă) vor putea încheia vanzări personal, dar numai cu încuviințarea părinților sau, după caz a tutorelui iar în toate cazurile prevăzute de lege, și cu autorizarea instanței de tutelă ( art. 41 alin. 2 C.Civ)

Este foarte important de precizat și sancțiunea ce se aplică în cazul nerespectării cerințelor privind capacitatea de exercițiu a persoanei fizice, acesta constand în NULITATEA RELATIVĂ a contractului.

Persoanele juridice ( societățile), care sunt supuse înregistrării, au capacitatea de a avea drepturi și obligații de la data înregistrării lor. Ele pot avea ” orice drepturi și obligații, afară de acelea care, prin natural or sau potrivit legii, nu pot aparține decat persoanei fizice” ( art. 206 alin. 1 C.Civ). Ele își exercită drepturile și își îndeplinesc obligațiile prin organele de administrare, de la data constituirii lor ( art. 209 alin. 1 C.Civ).

Sancțiunea ce se aplică în cazul nerespectării cerințelor în privința persoanei juridice, este nulitatea absolută a contractului respectiv.

O altă precizare ce trebuie enunțată vizează situația cetățenilor străini, astfel conform art. 27 C.Civ ”Cetățenii străini și apatrizi sunt asimilați, în condișiile legii, cu cetățenii romani, în ceea ce privește drepturile și libertățile lor civile. Asimilarea se plica în mod corespunzător și persoanelor juridice străine”.

Legislația în materie vorbește și despre persoanele ce sunt incapabile de a vinde sau a cumpăra, din anumite motive strict și limitaviv prevăzute de lege.

Astfel incapacitatea de a cumpăra îi vizează pe: judecătorii, procurorii, grefierii, executorii judecătorești, avocații, notarii publici, practicienii în insolvență care nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpose, drepturi litigiose care sunt de competența instanșei judecătorești în a cărei circumscrpții își desfășoară activitatea ( art. 1653 alin. 1 C.Civ).

Sancțiunea ce se aplică în cazul nerespectării prevederii enunțate mai sus constă în nulitatea absolută a respectivului act.

De asemenea, în aceeași categorie ce viziează persoanele incapabile de a cumpăra, intră și: mandatarii, cu privire la bunurile pe care sunt însărcinați să le vandă, excepție face cazul în care au fost împuterniciți expres în sensul vinderii bunurilor respective; părinții, tutorele, curatorul pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă; funcționarii publici; medicii, asistentele și farmaciștii care tratează bolnavul.

Pornind de la „Cuvantul dat, reprezintă contract bun de respectat”, vom face cateva mențiuni, pe care le considerăm necesare, referitoare la consimțămant.

În sens restrans, consimțămantul reprezintă acordul celor două voințe ( al celor două părți implicate), care are drept scop să concilieze interesele divergente ale părților contractante.

Potrivit art. 1182 alin. 1 C.Civ., ”Contractul se încheie prin negocierea lui de către părți sau prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta”.

Foarte des este întalnit în practică, în materia contracului de vanzare-cumpărare, antecontractul. Antecontracul de vanzare-cumpărare reprezintă o promisiune de a vinde sau/și de a cumpăra, un acord de voințe ce precede încheiera unei vanzări și care are menirea de a conferi părților certitudinea că niciuna dintre ele nu va renunța la intenția realizării contractului preconizat.

Există nenumărate modalități prin care întalnim antecontractul, una dintre aceasta se referă și la situația în care, promitentul nu dorește să încheie el însuși contracul, ci acesta se obligă să determine pe un terț să încheie respectivul contract.

În toate cazurile însă, ceea ce este comun acestor situații este SCOPUL urmărit de părți, anume încheierea pe viitor a contractului pentru care și-au manifestat interesul.

Însă, ca în orice context, există posibilitatea ca una dintre părțile din antecontractul de vanzare-cumpărare să considere că, încheierea contractului de vanzare-cumpărare pentru care s-a obligat să nu-i mai fie prielnică.

Astfel, legea a pus la dispoziție, în funcție de cazul în care se află, două acțiuni în justiție de care poate uzita și anume: acțiunea prin care se solicită ca instanța să pronunțe o hotărare care să țină loc de act autentic și acțiunea în rezoluțiunea antecontracului de vanzare-cumpărare. Au fost întalnite nenumărate situații în practică, în care părțile din varii motive, nu au mai droit încheierea contracului final. Legea a creat aceste două mijloace cu scopul de a-i apăra ce cei ce au suferit un prejudiciu în urma încălcării obligației asumate prin antecontract.

În privința conținutului antecontracului de vanzare-cumpărare, art. 1279 C.Civ precizează ” Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clause ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea”. Dacă promitentul refuză să încheie contractual promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate pronunța o hotărare care să țină loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”.

Prin rezoluțiunea antecontractului și repunerea în situația anterioară- atunci cand aceasta se cere, promitentul –cumpărător urmărește obținerea nu numai a restituirii sumei achitate cu titlu de avans, ci și desființarea obligației sale de a plăti restul sumei, diferența dintre prețul convenit și avansul plătit ( în cazul în care a existat un avans plătit), astfel spus acesta din urmă redobandește libertatea de a nu încheia contractual de vanzare-cumpărare, respectiv de a nu plăti prețul convenit.

Potrivit art. 1279 alin. 4 C.Civ., ”Convenția prin care părțile se oblige să negocieze în vedrea încheierii sau modificării unui contract nu sconsituie promisiunea de a contracta”.

Tot în sprijinul părților vin și următoarele prevederi care menționează că, promisiunea ce are ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontracul, sub sancțiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Este esențial să subliniem că notarea se poate face numai într-un anumit termen imperativ, altfel cererea va fi respinsă ca fiind tardivă ”. Notarea se poate efectua oricand în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai tarziu de 6 luni de la expirarea lui ( art. 906 alin. 1 C.Civ) ”.

Tot manifestare a promisiunii de vanzare-cumparare este și pactul de preferință.

Prin pact de preferință înțelegem o varietate a promisiunii unilaterale de vanzare-cumpărare, ce se aplică contractelor de vanzare-cumpărare și celor de închiriere.

Printr-o definiție generică, considerăm pactul de opțiune, ca fiind promisiunea pe care și-o asumă una dintre părți ( promitentul) ca, în cazul în care se va decide să încheie contractul avut în vedere de cealaltă parte, să acorde preferință acesteia din urmă ( beneficiarului) la contractare, la preț egal.

Se impune o mențiune privitoare la promitentul vanzător ( sau cumpărător), acesta nu se obligă să contracteze pur și simplu, ci dacă acesta se va decide să încheie contracul respectiv, îl va prefera ( alege) pe beneficiar ( este vorba despre persoana cu care a încheiat pactul de preferință). Un exemplu reliefant este cel ce privește contractul de închiriere a locuinței. În momentul încheierii contractului se inserează o clauză prin care proprietarul se obligă să acorde preferință chiriașului, în eventualitatea în care la expirarea termenului contractual, se va decide să vandă apartamenul. Este practic un drept ce îi conferă chiriașului prioritate față de celilalți potențiali cumpărători.

Despre dreptul beneficiarului de a contracta cu preferință, putem afirma că este, în principiu, transmisibil ( beneficiarul îl poate ceda unei alte persoane aleasă de el), însă numai cu condiția ca acesta să nu aibă character intuit personae ( caracter strict personal, însușirile beneficiarului fiind determinante pentru alegerea lui ca parte a pactului de preferință).

În literatura de specialitate au existat nenumărate discuții, referitoare la valabilitatea pactului de preferință. Ne întemeiem considerentele valabilității acestei promisiuni, pe faptul că ea nu depinde doar de voința promitentului ( cumpărătorului), ci și de împrejurări exterioare ce-l determină să încheie vanzarea.

În practică, pactul de preferință este foarte des întalnit sub forma clauzelor speciale de preferință inserate într-un contract. Un exemplu foarte des întalnit vizează domeniul imobiliar, unde pactul de preferință poate fi utilizat pentru a asigura unui cumpărător derptul prioritar de a cumpăra un bun sau pentru a pune capăt unei stări de coproprietate sau indiviziune.

Se impune o mențiune și privitor la dreptul muncii, de exemplu o persoană poate acorda altei persoane dreptul de preferință la încheierea unui contract de muncă, fie în calitate de angajator, fie în calitate de salariat.

Tot în legătură cu etapa preliminară încheierii contractului de vanzare-cumpărare, consider necesar să discutăm puțin despre arvună.

Arvuna este, în general, o garanție într-un antecontract de vanzare-cumpărare.

Practica instanțelor de judecată s-a aliniat aceluiași considerent, și a considerat avuna ca pe o garanție într-un antecontract, care în caz de neperfectare a vanzării, va fi returnată dublu sau păstrată, în funcție de partea ce este culpabilă de neîncheierea contractului.

Prin arvună se înțelege o sumă de bani sau alte bunuri mobile, remise în momentul încheierii unui contract, fie pentru a marca, în mod ferm, încheierea actului juridic, fie pentru a permite oricăreia dintre părțile contractante să-și retrangă ulterior consimțămantul dat ( oferă părților posibilitatea să se răzgandescă).

De regulă, arvuna este o parte din prețul contractului de vanzare-cumpărare, care așa cum am mențiunat anterior, în caz de neperfectare a contracului din culpa uneia dintre părți, urmează să fie pierdută sau restituită dublu. Deci, arvuna are un rol dublu, fie confirmă, fie penalizează.

De esența și valabilitatea contractului de vanzare-cumpărare este obiectul acestuia.

Din textele de lege în materie reiese că obiectul contractului este operațiunea juridică pe care părțile au înțeles să o realizeze și prestația pe care contractantul se angajează să o execute ( de exemplu în vazul vanzării, obiectul contractului constă în tranferul proprietății”.

Deoarece vanzarea este un contract bilateral, putem spune că obiectul contractului de vanzare-cumpărare este dublu. Obligația principală a vanzătorului consă în predarea lucrului, iar obligația cumpărătorului o reprezintă plata prețului.

Pentru ca vanzarea să fie valabilă, lucrul vandut trebuie să îndeplinească mai multe criterii pe care le vom enumera în cele ce urmează.

Una dintre ele constă în faptul că lucrul vandut trebuie să fie posibil, imposibilitatea existenței unui lucru echivalează practic cu lipsa lui, aspect ce conduce la nulitatea absolută a actului juridic respectiv.

O ată caracteristică constă în faptul că lucrul vandut trebuie să existe sau să poată exista. Existența lucrului este cea mai importantă pentru valabilitatea contractului, deoarece de îndeplinirea ei depend și celelalte.

De exemplu, dacă la momentul încheierii contractului părțile au avut în vedere o mașină, dar care în momentul încheierii contractului a pierit total ( a fost distrusă), constractul de vanzare-cumpărare respectiv este nul absolut, întrucat obligația vanzătorului este lipsită de obiect.

În material contractului de vanzare se impune o precizare ce vizează bunurile viitoare ( care urmează sa existe). Astfel, în cazul în care bunul nu există în momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor, vanzarea este posibilă ( art. 1228 C.Civ). Aceasta reprezintă o particularitate a vanzării comerciale, cand se tranzacționează bunuri viitoare, care nu există în fapt în momentul încheierii contractului. Pot fi luate cu titlu de exemplu recoltele neculese, mărfurile care urmeză a fi fabricate sau procurate de către vanzător etc.

Un alt criteriu este Acela conform căruia lucrul vandut să fie în circuitul civil. Potrivit art. 1657 C.Civ. ” orice bun poate fi vandut în mod liber, dacă vanzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenție sau testament.”

Considerăm inalienabile ( nu pot fi vandute) bogațiile de interes public ale subsolului, căile de comunicație, spațiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil, plajele, marea teritorială și orice alte bunuri stabilite de lege ce fac obiectul exclusiv al proprietății publice.

Este important să precizăm art. 1179 C.Civ și art. 1225 obiectul contracului trebuie să fie în concordanță atat cu legea, cat și cu regulile de conviețuire socială ( morală), adică acesta trebuie să fie licit și moral.

Dacă obiectul contracului este ilicit și imoral sancțiunea care intervine este nulitatea absolută. De exemplu, un contract de vanzare-cumpărare nu poate purta asupra unei cantități de substanțe stupefiante, deoarece acestea sunt interzise de lege.

De asemenea, lucrul vandut trebuie să fie proprietatea vanzătorului, pentru a se putea realiza transferal proprietății, vanzătorul trebuie să fie titularul dreptului înstrăinat.

De o importanță majoră, în material contractului de vanzare-cumpărare este prețul.

Prețul este suma de bani care reprezintă echivalentul datorat de cumpărător în schimbul lucrului transmis de vanzător. În lipsa prețului, vanzarea este lovită de nulitate absolută.

Ca element esențial al vanzării, prețul trebuie să întrunească următoarele condiții: să fie stabilit în bani ( altfel ne aflăm în prezența unui contract de schimb); să fie determinat de părți încă de la momentul încheierii contractului, sau cel tarziu în termen de un an de la momentul încheierii contracului de vanzare cumpărare, altfel vanzarea este nulă absolut; să fie sincer și serios ( un perț pe care părțile să-l plătească în realitate, nu unul fictiv).

În expunerea pe care am facut-o, am avut scopul de a va enumera pe scurt specificitatea contractului de vanzare-cumpărare, în mod general, indiferent de bunul asupra căruia poartă.

În încheiere, vom face scurte precizări referitoare la forma contracului de vanzare-cumpărare.

În general, vanzarea se încheie valabil atunci cand părțile s-au înțeles ( solo consensu), deci fără a fi necesară respectarea unei anumite forme, sau încheierea lui în formă autentică.

Însă, ținem să menționăm că, în materia vanzării prin care se trasmite dreptul de proprietate asupra bunui bun imobil, pentru încheierea valabilă a contracului este necesară pe langă forma solemnă ( înscrisul autentic notarial) și înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate.

Astfel, potrivit art. 885 C.Civ., ” drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobandesc, atat între părți, cat și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară”.

Potrivit art. 888 C.Civ. ” înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărarii judecătorești definitive, a certificatului de moștenior…..”.

Sancțiunea nerespectării formei autentice la încheierea contractelor de vanzare-cumpărare ce au ca obiect terenuri de orice fel este nulitatea absolută a actului juridic respectiv. ( art. 1242 alin. 1 C.Civ).

În practică au fost întalnite nenumărate situații în care forma autentică nu a fost respectată, părțile alegand să încheie doar un înscris sub semnătură privată ( chitanță de mană , cum este cunoscută în popor). Aceasta nu este lipsită de valoare juridică, ci va reprezenta un început de dovadă scrisă și va putea fi utilizată ca mijloc de probă în eventualitatea unei acțiuni în instanță, prin care să se urmărească pronunțarea unei hotărari judecătorești definitive, care să țină loc de act autentic ( desigur, însoțită și de celelalte mijloace de probă solicitate de legislația în vigoare).

Astfel, înțelegem contractul de vanzare-cumpărare, ca fiind unul ce prezintă diverse specificații, în funcție de obiectul său.